オークランドの不動産バリュー2007年のピークを0.7%越え!?

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最近ここオークランドは9月から行われるラグビー・ワールドカップに向け、不動産関連のニュースが"熱く"なって来ています。

オールブラックス

ワールドカップと不動産?

一見何の関係もないように思われるこの2つの関係ですが、「経済」という括りの中では非常に影響し合うファクターなのです。

まず人口4百万人超の南半球の小国ニュージーランドで「世界的なスポーツイベント」が開かれる事は”初めて”の事で、過去にアメリカズカップ(有名なヨットレースでTeamNewZealandが優勝した為)1度だけ2000年に行われたのですが、その時の経済効果は目まぐるしく、後に不動産バブルを引き起こすトリガーとなったのは事実です。

つまり世界中からサポーターが訪れるような今回のワールドカップのようなイベントはこの国を外国にアピールする良いチャンスなのです。そして訪れた海外からの観光客・サポーターはこの国の治安の良さや住み易さ、そして何よりも大自然に惚れ込んで「移住」及び「別荘」等の目的で不動産の購入に繋がるのです。

Sea View Property

最近発表された数字の中で特記すべき内容は、

? 2011年6月の住宅販売リスト数は2007年8月以来の最低リスト数
? オークランド中心部の不動産バリュー(価値)は2007年10月の最大値0.7%
越える
? 11月に行われる選挙で2大政党の一つLabour(野党)はキャピタルゲイン   課税を政策に掲げ、与党奪回を図る。
? ファーストホームバイヤーの購入意欲高まる

まず、?に関して言えば6月は最低のリスト数になった。基本的に売り物件が少ない=売れていない、と考えられますが、実際の数字としては全国的には2007年のピーク時に比べて5.2%ダウン(6月)と報告がありますが、オークランドに関して言えば?に続きますが、昨年の6月と比べ1.4%上昇しており、2007年のピーク時まであと1%まで上昇してきています。平均価格は$540,580です。
ちなみに$1=¥66で計算すると、¥35,678,280です。(2007年の10月がピークと考えると、その時の為替は$1=¥78ですから¥42,165,240ですので、我々日本人にとっては今現在¥6,486,960もお得になってるのも事実ですが)

それなら何故バリューが0.7%越え!?なのか。オークランドには有名な学校が2つあります。その学区にあたる地域を総称して「ダブルグラマーゾーン」と呼びます。この地域やキャラクター性(改装やゴージャスさ等いろんな意味で特徴ある家)、そして高級住宅街などの地域性によって物件の価値は跳ね上がっています。Epsom(エプソン)のグラマーゾーンの物件はそのバリュエーションが$1ミリオンのものがオークションで$1.7ミリオンで販売された!なんというスペシャルな例もあります。この「マーケットの購買力」がバリューを高めていると言っても過言ではありません。但しこのバリュー自体はマーケットプライスに反映して来ますので必ずしも恒久的とは言えませんが.....

?のキャピタルゲイン課税開始?については、今後のNZ不動産業界の命運を握っているかもしれません。今まで何度も話し合われてきた「この税制度」ですが、悉く否決されてきました。今年は与党奪還を狙うLabour(労働党)の目玉政策。
?に関連してきますが、ファーストホームバイヤーは過去10年間の不動産価格の上昇に対して不満を持っていますし、この法案如何では「買い易さ」が起こるのでは?という期待も広がり、多くの指示を集めています。
でも本当にそうなるか?
キャピタルゲインは売って利益が出た時に発生します。ですからこの法案が通れば投資家である家主さん達は更に「レント(賃料)」を上げる事を行います。つまり将来のリスクヘッジです。すると家を借りて生活する人々には多くの負担が生じ、その中で「モーゲッジ(銀行等から借り入れ)」の出来る人のファーストホーム購買意欲は高まります。投資家がこの課税を嫌って「売り」に転じる状況も想像し難い面があります。「安く」売るより、キャピタルゲインに対する税金(15%)を払ってでも手放す方が優位と投資家は判断するはずですから。
逆にレントを上げる「いいチャンス!」と期待する投資家も現れる可能性もあります。

このように現在ニュージーランドの不動産市場はワールドカップを境に変貌を遂げようとしています。日本と違って、買ってから「下がる一方」のマーケットではなかったニュージーランド不動産市場ですが、今後「格差」が出る市場と変っていく事でしょう。

最後にニュージーランド国内の不動産平均価格は5月の$404,507から$412,746に上昇しています。(日本¥27,241,236/$1=¥66)





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